En nuestro país existen pisos que están conformados en su mayoría por viviendas de segunda residencia. Al igual que los edificios de vivienda habitual, requieren de una serie de servicios para que estén operativos. Parece que la gestión de estos edificios es más complicada, ya que sus propietarios no residen en ellos la mayor parte del año, sin embargo, como veremos en este artículo, su administración no difiere tanto.
La revista digital Empresa G D señala que el 14% de las familias españolas cuentan con una segunda residencia. Se calcula que en España hay cerca de 4 millones. En algunas provincias del litoral, estos inmuebles llegan a representar el 30% del parking total de viviendas.
En los años 80 y 90, una parte considerable de trabajadores invertían sus ahorros en comprar una segunda vivienda en una zona de playa. La idea era de disponer de un piso en el que pasar todos los años el mes de vacaciones. En algunas familias, cuando llegaba el buen tiempo, la mujer y los niños pasaban los tres meses de verano en el pisito de la playa, mientras el hombre seguía trabajando en la ciudad. Cada fin de semana, el padre y marido, cogía su coche y pasaba un par de días con los suyos. Así, semana tras semana hasta que llegara el ansiado mes de vacaciones, que solía coincidir con el mes de agosto. Es lo que popularmente se conocía como “Los Rodríguez”.
Esa tendencia a invertir en una segunda residencia estaba motivada por el espíritu de ahorro de aquella generación. Acostumbrada a hacer recortes de presupuesto durante todo el año para adquirir un bien, al que no tuvieron acceso sus padres, o darse un capricho ese mes que no iban a trabajar.
Por otro lado, aquellos trabajadores veían el ladrillo como un medio de inversión. Sentían que sus ahorros estaban más seguros comprando una vivienda que metiéndolos en el banco. Después de todo, si las cosas se ponían mal, siempre podrían alquilar el piso de la playa, o venderlo y obtener más beneficio que si el dinero estuviera en el banco a plazo fijo.
Aquellos bloques de piso también requerían su mantenimiento. Tenían un ascensor, había que limpiar la escalera, etc. La administración de la finca se ofrecía, por lo general, a un administrador del municipio en el que estaba ubicado el edificio. Además, muy amablemente, el gestor se ofrecía como intermediario si alguno de los propietarios quería alquilar el piso durante unos meses.
La aparición de internet ha abierto el abanico de posibilidades. Nos cuenta Luis, un pensionista de Madrid que posee un piso en propiedad en la playa de Caspe (Alicante), que un día el presidente de la comunidad donde está su segunda residencia encargó la administración del inmueble a Adminfinca, para que la ejerciera por internet. Dice que está muy contento con el cambio. Cada vez que va a su piso de la playa, el edificio está en perfectas condiciones, y eso que muy pocos vecinos viven allí todo el año.
Servicios extra.
La administración de una finca de pisos de segunda residencia suele implicar una serie de servicios comunitarios adicionales, ya que el edificio está pensado para el ocio y disfrute vacacional de los inquilinos. Además de la tradicional limpieza de escalera o el mantenimiento del ascensor, se contemplan otras instalaciones y servicios, para lo que es necesario contratar profesionales o empresas especializadas, de cuya gestión se encarga el administrador de fincas. Estas son algunas de ellas:
- Piscina. No se puede concebir un edificio vacacional sin una piscina comunitaria. Para su mantenimiento, tanto en invierno como en verano, es necesario contar con la asistencia de una empresa de mantenimiento que mantenga la piscina en perfecto estado para cuando la utilicen los vecinos. A eso hay que añadir, la presencia de un socorrista durante los meses en los que más se utiliza.
- Jardines. Muchos de estos edificios disponen de una pequeña zona ajardinada para disfrute privado, Incluyen setos, árboles o un área de césped natural que puede estar cerca de la piscina. De su mantenimiento se encarga una empresa de servicios de jardinería.
- Equipamientos deportivos y de ocio. Es habitual que encontremos en edificios de segunda residencia pequeñas pistas de tenis, pádel, baloncesto o futbito. Así como un pequeño parque infantil con toboganes y columpios, y hasta en algunos de ellos una pequeña zona resort para que los vecinos se relacionen entre ellos y hagan vida social. Aunque en principio parezca que no requieren una atención especial, siempre es necesario hacer una puesta a punto de estas áreas al comienzo y finalización de la temporada estival.
- Seguridad. Uno de los temas que más preocupan a los propietarios de segundas residencias es la seguridad de sus viviendas. Al no vivir allí habitualmente las encuentran un poco vulnerables. Sienten que pueden ser objeto de eventuales robos o ser asaltadas por okupas. Por eso es normal la colocación de elementos adicionales de seguridad como alarmas, cámaras de videovigilancia o seguros de protección antirrobo.
- Gestión de propiedades. Algunos administradores de fincas que trabajan con viviendas de segunda residencia ofrecen un servicio adicional a los propietarios que consiste en velar por su piso cuando ellos no están. Un operario se pasa de vez en cuando por la vivienda vacía para comprobar que todo funciona y está en perfecto estado. Si aprecian algún problema con las canalizaciones de agua o la instalación eléctrica, se encargan de resolverlo, informando antes al propietario.
Las averías más frecuentes en las segundas residencias.
Un artículo publicado en el blog del portal inmobiliario idealista.com señala las averías que más suelen suceder en los pisos de segunda residencia. La mayoría de ellas se producen por un cierto abandono de las instalaciones, debido a que la vivienda no está ocupada la mayor parte del año. Estas son las 3 más frecuentes:
- Averías en grifos y tuberías. Se debe a la falta de mantenimiento y de uso. Al no estar allí, no somos conscientes de si hay una pérdida de agua o de si los grifos no cierran bien y están goteando.
- Averías en electrodomésticos. Puede ser que por descuido nos dejemos algún electrodoméstico encendido cuando abandonemos el piso, y cuando volvamos, meses después, no funcione correctamente. Otra de las causas de avería son los picos de tensión que se producen a lo largo del año por tormentas eléctricas o cortes de suministro. Cuando dejamos nuestra segunda residencia, debemos asegurarnos de que todos los electrodomésticos están vacíos y apagados, y debemos cortar el suministro eléctrico, bajando los fusibles.
- Averías en el aire acondicionado. En las zonas de playa, los aparatos de aire acondicionado pueden sufrir la agresión de la humedad y el salitre. Algo que afecta a las placas, los tubos y los condensadores. Esto puede hacer que el aire acondicionado no funcione bien cuando llegamos al piso o que se pare definitivamente. Para evitarlo es recomendable hacer una limpieza y mantenimiento del XSplit y del condensador y dar un baño a las placas con una protección especial.
Cambios en el panorama de la segunda vivienda.
Los medios de comunicación señalan que hay un aumento de la compra venta de pisos de segunda residencia. El año 2022 supuso un incremento del 44% respecto al año anterior. Aunque la compra de segundas viviendas aún representa un 13% de las operaciones inmobiliarias, se están registrando niveles superiores al periodo prepandémico.
Hay que señalar que hay un cambio en el perfil de los compradores. Si a finales del siglo pasado se trataba de familias trabajadoras de mediana edad con hijos, en la actualidad, la mayor parte de los compradores son profesionales liberales, solteros entre 30 y 40 años, y jubilados.
Entre los pensionistas destacan los jubilados extranjeros de otros países de Europa, como Alemania y Reino Unido, que pasan la mitad del año en sus pisos españoles, mientras la otra mitad regresan a su vivienda habitual.
También ha cambiado el uso. Buena parte de las viviendas de segunda residencia no se compran para pasar las vacaciones, sino para vivir habitualmente en ellas o para alquilarlas. La opción del teletrabajo permite a los profesionales desarrollar su actividad en cualquier lugar. Algunos de ellos optan por trasladarse durante temporadas a sus viviendas en la costa, donde hoy en día disponen de servicios durante todo el año, no solo en temporada turística. También, por otro lado, se sabe que las zonas litorales ofrecen más oportunidades de trabajo los tres meses de verano.
Un aspecto relevante es la porción de compradores que han visto en las segundas residencias un nicho de negocio, a través del alquiler. Son muchos los que adquieren una segunda vivienda, no para ocuparlas eventualmente, sino para alquilarlas y obtener una fuente de ingresos. En esto influye el aumento del turismo extranjero, lo que ha hecho que los precios de los alquileres turísticos, en algunas zonas, se dispare.
En conclusión. Las fincas de segunda residencia requieren una administración como los edificios de vivienda habitual. Gracias a internet, la relación con los administradores de fincas es más fluida y las ofertas de administración son más amplias.
