El paso a paso de la subasta de bienes

El paso a paso de la subasta de bienes

La decisión de subastar un bien puede estar basada en variedad de situaciones diferentes, desde un embargo, hasta por ejemplo un matrimonio roto o unos herederos mal avenidos. Incluso puede pasar que decidamos subastar un bien porque nos unimos con alguien más para comprar una propiedad con el objetivo de sacarle un rendimiento económico y ahora que necesitamos el dinero en efectivo, no nos ponemos de acuerdo sobre el precio de venta.

Cualquiera sea el caso, la Ley ha abierto canales cada vez más sencillos para que el ciudadano pueda llevar a cabo el procedimiento de subasta sin que esto represente un vía crucis. La Procuradora Maria Luisa Velasco Vicario nos cuenta todo lo que debemos hacer:

Procedimientos para la subasta de bienes embargados

Esta se puede llevar a efecto mediante:

  • Subasta pública.
  • Concurso.
  • Adjudicación directa.

Subasta pública electrónica

La subasta se define como el procedimiento ordinario de enajenación, estando las otras dos modalidades anteriores restringidas a supuestos específicos, y se realiza por medios electrónicos en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

En dicha subasta podrá participar cualquier persona, por si misma o por medio de un representante, que tenga capacidad de obrar con arreglo a derecho y no tenga impedimento o restricción legal, siempre que cumplan los siguientes requisitos:

  • Estar dados de alta como usuarios previamente en el sistema.
  • Acceder al mismo por alguno de los medios electrónicos de acreditación de la identidad admitidos por el Boletín Oficial del Estado.
  • Constituir un depósito del 5 por ciento del tipo de subasta de los bienes por los que desee pujar.

Procedimiento de la subasta pública

La subasta comenzará en la fecha señalada en el anuncio de la misma y la presentación de ofertas se llevará a cabo de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Una vez abierta la subasta se podrán realizar pujas electrónicas durante un plazo de veinte días naturales desde su apertura, las cuales se enviarán electrónicamente a través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal, que devolverá un acuse técnico garantizado con sello electrónico del momento exacto de recepción de la puja y de su cuantía. En ese instante se publicará electrónicamente la puja y el postor que viera superada su puja será advertido de esta circunstancia por el sistema.

Luego, una vez finalizado el plazo de presentación de ofertas, si resulta adjudicatario del bien entregue, deberá satisfacer dentro de los 15 días siguientes la diferencia entre el precio final de la adjudicación y el depósito inicial. En el caso contrario,  se le devolverá su depósito en el momento.

Una solución para las subastas de bienes compartidos

El Código Civil ofrece un excelente salvoconducto y señala en su artículo 400 que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Sin embargo, cuando estamos ante el caso de un bien compartido en el que una de las partes desea mantener la propiedad y no acepta la oferta de los copropietarios; o que todos quieren desprenderse del bien pero hay desacuerdo sobre las condiciones de enajenación, la Ley también ofrece un canal justo, transparente y a la mano.

En el caso de una subasta de un bien compartido en el que ambos propietarios no se ponen de acuerdo con el precio, ya no es necesario acudir a los tribunales. Esto porque desde la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria en el 2015, se entiende que la solución más sencilla, rápida y transparente para resolver dicho conflicto es acudir al notario. Él se encargará de realizar todos los trámites y de convocar la subasta pública para su venta, la cual se realizará a través del Portal de Subastas del BOE del cual hablamos en el punto anterior.

Antes la única salida posible era un juicio ordinario, pero desde el 23 de julio de 2015 la legislación habilitó una vía sencilla y trasparente para resolver este tipo de situaciones hasta cierto punto conflictivas, las subastas voluntarias.

Dichas subastas se tratan de procedimientos rápidos y al alcance de todos, que están pensadas fundamentalmente para resolver de manera rápida un conflicto de condominio. Se dice que son voluntarias en la medida en que todas las partes tienen que querer usar este sistema. Pero también puede elegir esta alternativa una persona o una empresa que quiera subastar un bien vía online ante notario, aunque no mantenga controversia alguna con otras personas o empresas.

Como mencionamos anteriormente, este tipo de subastas las pueden tramitar tanto los secretarios judiciales como los notarios, no es necesario compadecer ante un tribunal, y están al alcance de todos, solo con la excepción de que sobre la propiedad que se quiera subastar pese un procedimiento de apremio.

Así, desde que se aprobó la Ley de Jurisdicción Voluntaria, las cifras muestran que se han realizado 244 subastas de bienes muebles e inmuebles con intervención notarial: 16 el primer año (a partir del mes de julio), 121 el segundo año, y 107 en 2017. En 2015, fueron 13 los notarios que intervinieron en este tipo de procedimientos, en 2016, 78, durante el 2017 el número ascendió a 83 y así mismo también sucede con los años subsiguientes.

Las subastas voluntarias se circunscriben tanto a bienes inmuebles como a bienes muebles: obras de arte, antigüedades, joyas, vehículos, barcos, prendas de vestir o cualquier otra posesión que pertenezca, por la razón que sea, a varios dueños. Así que, además de las viviendas, también son habituales las subastas de acciones y participaciones en sociedades limitadas.

En cuanto a los objetos y los precios de salida en estas subastas, estos suelen ser muy variados. Los expertos en el área comentan que pueden subastar desde la Dehesa Mirabel, un salón repleto con trofeos de África, hasta un pequeño lote de pantalones militares con un precio de salida de solo 50 euros.

Procedimiento de la subasta de bienes compartidos

Esta subasta ante notario es muy sencilla. Estos son los pasos que hay que seguir:

  1. Elección de notario. 

La ley ofrece al ciudadano la posibilidad de elegir al fedatario público que prefiera, el cual puede encontrarse con la ayuda de un localizador online o revisando las ofertas de los distintos procuradores que ofrecen sus servicios por Internet.

  • Presentación de la escritura. 

Una vez elegido el notario, los copropietarios tienen que presentar los documentos acreditativos de la propiedad, que suelen ser escrituras públicas en casi todos los casos.

  • Verificación de que la propiedad está libre de cargas.

El notario se encargará de verificar que el bien esté en condiciones de ser enajenado sin carga alguna. Comprobará en el Registro de la Propiedad que no se encuentra en un procedimiento de concurso de acreedores, también si está al corriente del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles u otras cargas y si los propietarios han liquidado todos los gastos pendientes de la comunidad de vecinos, en caso que se trate de la subasta de una vivienda.

  • Firma del acta de condiciones.

Este documento público otorga al notario la potestad de iniciar el proceso y en él se asigna un precio de salida a la propiedad en venta, el cual nunca es inferior a su valor fiscal, y se indica si los propietarios están dispuestos a aceptar ofertas solo al alza o también a la baja. En fin, las condiciones a las que va a ir atada la subasta.

  • Portal de subastas. 

Una vez realizados todos estos trámites el notario sube al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín del Estado (BOE) todos los datos de la subasta, incluyendo el pliego de condiciones e incluso fotos del bien en cuestión.

  • Plazo de las pujas. 

La subasta online comienza 24 horas después de que el anuncio se haya colgado en la plataforma de subastas del BOE. Y al igual que como explicamos en el apartado del procedimiento de la subasta pública online,  partir de ese momento, los interesados tienen 20 días hábiles para realizar las correspondientes ofertas, siempre que puedan presentar  de un porcentaje sobre el precio de salida del 5%, el cual, incluso, puede modificarse en las subastas voluntarias.

Otra condición que puede modificarse en las subastas voluntarias es el plazo de las mismas, el cual puede ampliarse si se produce una proposición de última hora.

  • Plazo de pago.

Una vez finalizada la subasta, el comprador dispone de diez días hábiles para desembolsar el dinero en la cuenta de consignación del notario que ha llevado a cabo la tramitación, que a su vez lo ingresará en la cuenta de los vendedores en el momento de la firma de la escritura. Mientras que al resto de postores se les devuelve el depósito previo desde el Portal de Subastas del BOE.

  • Firma de la compraventa. 

Una vez realizado todo este proceso, la compraventa se realiza según el procedimiento habitual en el despacho del notario en cuestión.