En el momento que se desea hacer una reforma, ya sea leve o de gran magnitud, de un local comercial, se deberá llevar a cabo una memoria técnica del mismo.
La memoria técnica de un local comercial es una serie de requisitos y trámites a llevar a cabo, para poder obtener el permiso de obras para la reforma.
A continuación, vamos a explicar al detalle en qué consiste esta memoria técnica, ventajas, partes de la misma y precio aproximado. Toma nota:
Qué es memoria técnica
Como estábamos adelantando, una memoria técnica de un proyecto a ejecutar, es un documento que se solicita y se presenta al ayuntamiento correspondiente, para solicitar cualquier permiso de obra (sea menor o mayor), no solo en un local comercial, sino en cualquier inmueble.
A su vez, muchos ayuntamientos suelen tener sus propias exigencias en la tramitación del permiso de obras en general. Puede también que cada profesional (arquitecto o ingeniero), también disponga de sus propias políticas.
Para solicitar el permiso de obras de una reforma de un local, habrá que redactar una memoria técnica de local comercial (llamado también proyecto técnico), que no es más que un estudio básico de seguridad.
En esta memoria o proyecto técnico, vendrán reflejados:
- El tiempo de ejecución la obra o reforma.
- Los gastos totales y detallados de todo el proceso de la reforma, incluidos honorarios y tasas.
- El margen de beneficio.
- Distribuciones de los espacios.
- Sistemas de seguridad y contra incendios.
- Iluminación.
- Controles de calidad.
- Instalaciones.
- Medidas.
- Acabados.
- Materiales.
- Mano de obra.
- Contratos y altas en la Seguridad Social de los trabajadores.
- Etc.
Diferencia entre obra mayor y obra menor
Se considerará obra menor, aquella reforma en el que no se verá afectada la estructura del edifico o corra peligro su estabilidad y seguridad. Por ejemplo: una mano de pintura o un cambio de suelos.
Por su parte, obra mayor será aquella reforma de gran magnitud u obra, en el que debe hacerse un estudio de arquitectura, ya que la estructura del edificio será manipulada en mayor o en menor grado. Por ejemplo: un cambio de distribución de los espacios, una ampliación de los mismos o unir estancias tirando muros de carga.
Precio medio de la redacción de una memoria técnica de un local comercial
Una memoria técnica redactada por parte de arquitecto o ingeniero, tendrá un precio variable, en función de:
- tarifas u honorarios,
- actividad a desarrollar,
- normativas municipales
- tasas,
- etc.
Pero su precio medio se calcula en torno a los 8.000 €.
Trámites administrativos de una reforma u obra
Todo este proceso administrativo lo tendrá que llevar a cabo un profesional arquitecto o ingeniero. En el caso de tratarse una obra menor a realizar en el local comercial, es aconsejable ponerse igualmente en manos de profesionales, como Prada Ingenieros, y así tener la certeza y tranquilidad de que la reforma se ejecuta bajo el más estricto margen de la legalidad.
Los trámites administrativos más esenciales a redactarse y presentarse en toda reforma u obra, serán:
La licencia de actividad
Es la documentación a presentar en el ayuntamiento, para que sea notificada la actividad que desea realizarse dentro del local comercial. Se deberá detallar a qué sector pertenecerá y ajustarse a las exigencias establecidas para poder llevar a cabo dicha actividad. Por ejemplo: si se trata de una carnicería, deberá contar con una cámara frigorífica, sala de despiece u obrador, sala de ventas, alicatado, controles de higiene, manipulación de alimentos, etc. Así, en cada sector.
El proyecto de obra, proyecto técnico o memoria técnica
Dícese del documento en el que se detallará todos los aspectos que se llevarán a cabo en la reforma. Tales como: metros cuadrados, controles de seguridad y calidad, acabados, tiempo, gastos, etc.
La declaración responsable
En una obra menor, y en el que la estructura del edificio no se verá dañada por la reforma, no será necesario presentar una licencia o permiso de obras. Tan sólo se presentará una declaración responsable por parte del propietario y profesional arquitecto o ingeniero si procede, de que la reforma no será riesgo en absoluto para el edificio y sus inquilinos, así como viandantes. La obra deberá llevarse bajo la estricta legalidad igualmente que una reforma u obra mayor.
La licencia de apertura
Una vez finalizada la reforma u obra, se deberá llevar a cabo una inspección técnica del local comercial.
Para ello, un ingeniero deberá visitar y comprobar que toda la reforma se ha ejecutado conforme a lo establecido en la memoria técnica; y que todo cumple con las exigencias de seguridad y calidad, para poder abrir el negocio al publico.
Si la inspección técnica es satisfactoria, el propietario obtendrá la licencia de apertura.
Si no fuera así, deberá ejecutar los cambios que exija el ingeniero inspector. Una vez subsanados, se tendrá que hacer otra inspección técnica, con su consecuente gasto adicional. Se repetirá de nuevo, si procede.
Consejos para la redacción de una memoria técnica o licencias de un local comercial
Lo más sensato es ponerse siempre en manos de profesionales ingenieros o arquitectos. Aunque suponga un desembolso adicional, se tendrá la plena confianza y seguridad de que todos los procesos cumplirán el margen legal exigido. Esto evitará multas, sanciones o, en el peor de los casos, desgracias.
